Жилищный ликбез

Что такое ТСЖ и цели его создания

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются для того, чтобы жильцы могли сами полноправно управлять домом. Но готовы ли мы воспользоваться этим правом? Не успели мы осознать все радости и печали безраздельного владения собственной квартирой, приватизировав жилье, как со всех сторон уже кричат: станьте полноправными собственниками не только своих квадратных метров, но и всего многоквартирного дома со всеми его лестничными площадками, чердаками, подвалами и прилегающей к нему территорией! Если мы хотим управлять делами своего дома, нужно создавать ТСЖ! Что говорит по этому поводу закон и что происходит на практике?

ТСЖ по закону

Согласно Жилищному Кодексу РФ, принятому в марте 2005 года, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам жилья. По сути, выбирать можно из двух вариантов. Во-первых, можно возложить полное обслуживание дома на управляющую компанию. В этом случае тарифы на все виды услуг, время постановки дома на капитальный ремонт, разработка и установление правил поведения собственников — все определяет управляющая компания. И здесь важно отметить, что собственник имеет право, как выбрать управляющую компанию, так и переизбрать в том случае, если услуги оказываются не качественно и не своевременно. То есть на собрании собственников жилья жители многоквартирного дома должны принять общее решение об отказе в исполнении договора управления, также общим решением выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор. На этом сегменте рынка должны формироваться рыночные отношения, что подразумевает здоровую конкуренцию между компаниями, это борьба за клиента. Клиент всегда прав! Эту истину не должны забывать ни сами жильцы дома, ни те, кто оказывают услуги населению.

Опасения потерять клиента заставят управленцев работать добросовестно. Но это то, что касается ответственности управляющей компании, есть не мало требований и к самим потребителям. Цена услуг практически у всех поставщиков разная. Это не всегда означает завышение тарифа, а то, что работы могут быть выполнены отлично или удовлетворительно. Вот сколько клиент заплатит, на такой ремонт и может рассчитывать. Каждая управляющая компания должна предоставить клиенту перечень цен и видов работ, точное распределение затрат и сроки выполнения. И еще немаловажный момент, на какой срок можно заключать договор? Да, собственники вправе изменить в любое время способ управления своим домом, поэтому для них срок — это простая формальность. А вот для организации, которая работает не только в интересах собственника, но и в своих тоже, в получении прибыли, например, срок имеет очень даже важное значение. Заключать договор на короткий период — большой риск для компании. Она рискует вкладывать в объект деньги, который завтра может оказаться в других руках. Да, механизм взаимоотношений на первый взгляд очень сложен и порой даже, кажется, не до конца продуман.

Второй вариант, предусмотренный кодексом - создание ТСЖ, то есть объединения жителей дома, собственников жилых и нежилых помещений. Товарищество является некоммерческой организацией с образованием юридического лица, оно должно быть зарегистрировано Федеральной регистрационной службой. Задача этого объединения - управление домом и придомовой территорией, а также защита прав и интеСобственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья. Делегирование функций на заключение договоров может быть закрепресов членов товарищества.

ЖК довольно подробно регулирует функционирование товарищества. Основные моменты таковы:

• принять решение о создании ТСЖ должно не менее 50% собственников квартир в доме. Если есть неприватизированные квартиры, на собрании должны присутствовать представители муниципалитета. Если в доме есть собственники нежилых помещений (например, в подвале - магазин), то его хозяева тоже должны участвовать в принятии подобного решения.
• собственники помещений обязаны не реже раза в год проводить общие собрания; общее собрание считается легитимным (состоявшимся) в случае наличия кворума - должно присутствовать не менее 50% собственников.
•  лицо, по инициативе которого созывается собрание, обязано уведомить всех собственников не позднее, чем за 10 дней до дня его проведения.

Неправильно думать, что жизнь ТСЖ застывает между собраниями. Текущая деятельность возложена на постоянно действующих управленцев - правление и председателя, которых уполномочивает также собрание жильцов. Они могут быть выбраны из «своих» либо наняты со стороны, причем, можно нанять как частных лиц, так и управляющую компанию, которая будет выступать посредником между ТСЖ и целым рядом хозяйственных и прочих предоставляющих услуги организаций.

Правление заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей, следит за состоянием дома. Зарплата председателя, бухгалтера и членов правления, а их должно быть как минимум три, оплачивается из кармана жильцов, то есть из взносов жильцов, размер которых определяют сами жильцы на общем собрании.

Договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме, указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ.

Существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ (рис.2)

Рис. 2.1.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ от имени всех собственников помещений в доме

Рис 2.2.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья, а товарищество собственников жилья в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья.

Документы для регистрации ТСЖ

• заявление о регистрации юридического лица;
• протокол общего собрания;
• расчет доли каждого собственника и устав ТСЖ.

При регистрации ТСЖ жильцам может пригодиться консультация опытного юриста, который поможет провести подготовительную работу, не отступая от требований закона, и грамотно составить документы для регистрации. Юристы, специализирующиеся в области жилищно-коммунального хозяйства, ведут прием в юридических консультациях, а также иногда состоят в штате управляющих компаний.

Цена удовольствия

В ТСЖ уровень обслуживания нередко существенно повышается, что неизбежно приводит к увеличению расходов. Список услуг, оплачиваемых жильцами из своего кармана, может включать самые разнообразные пункты, начиная от расходов на текущий ремонт и заканчивая зарплатой охраны. Ежемесячные отчисления членов ТСЖ складываются из платы за свет-газ-воду (по тем же базовым тарифам, что и в муниципальных домах), а также из стоимости различных дополнительных услуг: поддержки в исправности инженерных конструкций, лифтов, канализации и электрики, текущего ремонта подъездов, вывоза мусора, установки и наладки телеантенн, телефонной и интернет-связи, а также предоставления услуг экстренных аварийных служб. Причем, с поставщиками каждой из услуг ТСЖ может напрямую заключать договора или переложить заботы об их выборе и взаимодействии с ними на управляющую компанию.

Величина платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами, как было выше сказано, устанавливаются членами ТСЖ. Они могут сами устанавливать «льготы» для некоторых своих членов, чье материальное положение «оставляет желать»... Платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов.

При этом платят за все организуемые товариществом блага только члены ТСЖ, то есть собственники, согласившиеся на такую форму управления (как уже говорилось, их должно быть не менее половины всех владельцев квартир). Соответственно, все расходы будут делиться между ними. Получается, «неприсоединившиеся» будут пользоваться многими благами, но платить за обслуживание не будут. Несправедливо? Да! Но как заставить, скажем, пенсионерку участвовать рублем в благоустройстве дворовой территории или устройстве охраняемой стоянки, если у нее этого лишнего рубля нет? Данная проблема — одна из причин непопулярности ТСЖ в домах советской постройки.

Здесь можно было бы поставить точку и сказать, что ТСЖ — это дорого и невыгодно, если бы эта система не предполагала бы ряд возможностей. Если собственники не жаждут услуг в стиле «люкс», в ТСЖ можно при грамотном подходе даже сэкономить за счет ресурсосберегающих технологий, доступных только при этой форме управления.

Уроки экономии

При образовании ТСЖ цена за коммунальные услуги будет, скорее всего, выше, чем в домах с другим способом управления. И в основном за счет дополнительного обслуживания, на которое «подписываются» жильцы.

Обычно начисление оплаты жилищно-коммунальных услуг и текущего содержания здания производится либо на метр площади здания, либо исходя из количества прописанных. В ТСЖ такая форма оплаты тоже возможна, но помимо того допускается распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Так, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению, что позволяет существенно сократить ежемесячные расходы жильцов.

ТСЖ имеет право заключить договор непосредственно с организациями, предоставляющими энергию и тепло, чтобы расчет энергии определялся для дома индивидуально. Конечно, придется потратиться на счетчики тепла и горячей воды, закупить энергосберегающие лампы для подъезда, но зато потом можно будет оплачивать услуги по фактическому потреблению ресурсов. И, весьма вероятно, экономить!

Механизм управления, на котором основано ТСЖ, позволяет устанавливать весь комплекс приборов учета - счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Например, индивидуальные счетчики воды, в принципе, могут себе ставить многие, вне зависимости от наличия ТСЖ в доме. Но это дело хлопотное, а когда есть управляющий, который выбирает прибор, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии, жильцам легче освоить незнакомую для них технологию.

Дополнительный доход дома

При эффективной организации своей деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя описанные выше способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ за счет источников дохода, который дает сам дом. Полученные средства могут быть направлены на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории. Либо за счет дополнительных доходов можно сократить собственные расходы жителей дома по его содержанию. Решение об использовании данных средств принимают все собственники на общем собрании. Следует отметить, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество.

Сдача помещений в аренду

Первый источник дополнительных доходов — это сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Вариантов использования данных помещений множество: можно обустроить офис, склад, спортзал... Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора.

Размещение рекламы

Еще один способ извлечения доходов из дома — это размещение на стенах и крыше дома рекламных щитов. Если дом самостоятельно ведет переговоры с заказчиком рекламы, то весь доход идет ТСЖ. При этом ТСЖ платит налог на прибыль с этой суммы. Наружная реклама очень эффективна, т.к. рекламные поверхности здания дают рекламодателю больше возможностей, чем стандартные рекламные щиты и производят большее впечатление. Извлечение максимально возможного дохода позволит ТСЖ полностью покрыть затраты на 1 м площади здания либо позволит дополнительно вкладывать в благоустройство здания и территории весьма существенные средства.

Заначка на ремонт

В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. В кассе товарищества существует отдельный ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени и используется, чтобы устранять разные текущие неполадки, провести косметические работы, благоустроить сам дом и прилегающую территорию.

Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонт, исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т.д. Кроме того, ТСЖ позволяет создать резервный фонд — это отчисления, собираемые только в ТСЖ. Это своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода форс-мажорных обстоятельств. Фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Скажем, если нужно срочно оплатить услуги или работы внешних поставщиков, а регулярные платежи от жильцов собраны не полностью (кто-то забыл, кто-то временно «на мели»).

Мой кусок двора

Несомненный плюс ТСЖ в том, что территория около дома и земля, на которой он стоит, находится в долевой собственности членов товарищества, тогда как в муниципальном жилом фонде она принадлежит городу. Собственность жильцов на землю может быть оформлена только при условии регистрации ТСЖ. Это дает право товариществу распоряжаться землей, например, сдавать в аренду автовладельцам. ТСЖ может даже арендовать дополнительную придомовую территорию у города и использовать ее по своему усмотрению: устроить стоянку или построить детскую площадку. Как будет использоваться придомовая территория ТСЖ, зависит только от инициативности и желания собственников дома.

Право и обязанность

Одно из условий успешной реализации реформы ЖКХ — формирование класса собственников жилья, которые бы радели не только за свою квартиру, но и за общее имущество многоквартирного дома. Процесс этот очень сложный, длительный. В нашем городе уже нашлись люди, которые захотели участвовать в управлении своим домом, принимать решения, реализовывать их, контролировать расход своих средств. Они уже не квартиросъемщики, а настоящие собственники. Им уже не нужно старинное советское домоуправление.

Ведь управлять совместно — лучший способ содержать дом в порядке. Ведь именно для этого и создается структура, именуемое товариществом собственников жилья. Но для этого надо понять, что ТСЖ - это не очередная формальность, а законный способ для жильцов проявить себя рачительными хозяевами. Конечно, для этого одной "инициативы сверху" мало. Нужна социальная активность жильцов. Ведь собственность - это не только права, но и обязанности!

Н.Жукова,
главный специалист по реформированию ЖКХ муниципального образования "Город Усть-Кут"